Prominentes Beispiel für Manage to Core: Das MediaWorks München-Areal beflügelt die Fantasie von Projektentwickler Hines und Investorin Union Investment. Rund 1 Milliarde Euro werden die Partner in den nächsten Jahren investieren.
ADRIAN BECK PHOTOGAPHERS / Hines

Tor zum Süden

Ein Standort, der in den nächsten Jahren boomen wird, und eine Immobilie mit Charakter: Das Ensemble MediaWorks München besitzt großes Aufwertungspotenzial. Um es zu heben, haben sich Union Investment und Hines zusammengetan. Von Christine Mattauch

München, Rosenheimer Straße 145 c. Früher saß hier, in Trakt 1510, eine Firma für Büroraumkultur, jetzt steht das Gebäude leer. Ein Blick hinter die Fassade lässt ahnen, welcher Schatz durch eine Renovierung zu heben ist: Die Räume sind ungewöhnlich tief, überkragt von einer 4,70 Meter hohen Rippendecke; eine durchlaufende Fensterfront flutet den Loft mit Licht. MediWorks  München heißt das traditionsreiche Ensemble, ein 4,2 Hektar großes Areal mit einer Büro­fläche von fast 100.000 Quadratmetern. Union Investment und Hines haben es diesen Sommer von der Blackstone Group übernommen – ein viel beachtetes Invest­ment, zumal in Zeiten von Corona. Es ist ein klassisches Refurbishment-Projekt und ein gutes Beispiel für die Manage-to-Core-­Strategie von Union Investment. Ungewöhnlich ist vor allem die Größenordnung: Rund 1 Milliarde Euro werden die Partner in den nächsten Jahren investieren. „Wir werden einen lebendigen, gemischt genutzten Campus schaffen, der einen klaren Mehrwert bietet gegenüber dem Homeoffice“, sagt Monika Gerdes, Head of Manage to Core bei Union Investment. Der Charme des Altbestands soll sich mit der Qualität eines Neubaus verbinden. Was in Architektur und Struktur der Immobilie angelegt ist, wartet nur darauf, an die Bedürfnisse der modernen Arbeitswelt angepasst zu werden. Ein Teil des Ensembles stammt aus den 1930er-Jahren, mit schlichten klassischen Formen, ein anderer Teil aus den 1970er-Jahren. Drei große, wenig genutzte Innenhöfe gibt es, sowie ein altes Parkhaus. Und dann das: vier Flaktürme aus dem Zweiten Weltkrieg, auf einem von ihnen eine Sternwarte, die von einem gemeinnützigen Verein betrieben wird. Es braucht nicht viel Fantasie, um sich vorzustellen, was für eine Marke diese Immobilie werden kann. „Die Flächen haben uns von Tag eins an begeistert“, sagt Christian Meister, Managing Director bei Hines Germany. Durch Aufstockungen und Umbauten lassen sich Flächenreserven heben, mehr als 15.000 Quadratmeter. 


Ein geschichtsträchtiger Standort auf dem Weg in die Moderne

Und schließlich ist da der Standort selbst, am Rande des Werksviertels, des neuen Hotspots der Stadt für Arbeit und ­Freizeit. Alejandro Obermeyer, Leiter Investment Management DACH bei Union ­Investment,­ ist überzeugt: „Das Werksviertel wird in den nächsten zehn Jahren die Erfolgsgeschichte des Münchner Büromarkts sein.“ Nicht zuletzt diese Synergie veranlasst Union Investment zum zweiten Mal innerhalb weniger Monate zu einem Investment, nach dem Kauf von Haus 27 im nahe gelegenen Campus Neue Balan. „Der Kontext ist ein Garant dafür, dass MediaWorks München funktionieren wird“, sagt Monika Gerdes. „Vermietungsanfragen gibt es schon jetzt.“ 


Das Ensemble bildet den südlichen Eingang ins Werksviertel; nur wenige Fußminuten entfernt wird das neue städtische Konzerthaus entstehen. Eine U-Bahn-Station ist ebenfalls projektiert. Das verändert die Wegführung. Bislang präsentiert sich MediaWorks München nach außen eher abweisend, künftig soll sich der Block öffnen und so auch städtebaulich einen Mehrwert bieten. Während im Werksviertel vorwiegend Neubauten entstehen, strahlt MediaWorks München Geschichte aus. In Zeiten des Kriegs wurde hier Munition produziert, in der Nachkriegszeit Kleidung. In den 1980er-Jahren gründete Bodybuilding-­Pionier Albert Busek ein Fitnessstudio, in dem auch Arnold Schwarzenegger trainierte. Später tanzte die Schickeria in der Kult-Disco Pacha. 


In der Boomtown München standen selbst in der Hochzeit der Pandemie weniger als 4 Prozent der Büros leer. Tech-Firmen wie Apple, Google, Microsoft und IBM bauen ihre Präsenzen stetig aus; auch das in Davos ansässige Weltwirtschaftsforum will an der Isar ein Forschungszentrum aufmachen. Dass die Nachfrage nach hochwertigem Büroraum in der bayerischen Landeshauptstadt schwächeln könnte, glaubt deshalb kaum jemand. Die Pandemie wird die Balance zwischen Homeoffice und Vor-Ort-Arbeiten verändern, doch gerade Manage-­to-Core-Projekte bieten die Chance, Trends aufzugreifen. „MediaWorks München ist ein großes Projekt, aber das Risikopotenzial ist gering, weil man so viel beeinflussen kann“, findet Obermeyer. Treffpunkte lassen sich einrichten, Kommunikationsflächen, eine leistungsstarke Technik. Nicht zu vergessen die Ökologie: MediaWorks München soll klimaneutral betrieben werden. Durch weniger Verbrauch und durch regenerative Energien, die teilweise direkt vor Ort erzeugt werden. 


Zu den Fans des Ensembles gehört die Elektronikfirma Rf 360, eine Tochter des amerikanischen Halbleiterherstellers Qualcomm, die mehr als ein Drittel der Mietfläche belegt. „Der Mieter erweitert sich regelmäßig, das muss mitbedacht werden“, sagt Monika Gerdes. Rf 360 wird auch bleiben, während die Sanierung des Areals abschnittsweise beginnt. Viele einstige Mieter sind ausgezogen, der erste Bauabschnitt ist komplett frei. Je nach Ablauf wird es Zwischennutzer geben, Start-ups zum Beispiel. Auch Events und Ausstellungen sollen dazu beitragen, Qualität und Marke stärker im Bewusstsein der Münchner zu verankern, so Gerdes.


Magnifier
Die Flächen haben uns von Tag eins an begeistert.
Christian Meister, Managing Director, Hines Germany

Entwickler und Investor bündeln ihre Kräfte und kooperieren auf Augenhöhe

Für das Projekt haben Union Investment und Hines ein Joint Venture vereinbart; Hines bringt dabei vor allem seine Kompetenz als Entwickler vor Ort ein. Für Union Investment ist diese Form der Zusammenarbeit ein Novum und signalisiert die Bereitschaft, so künftig auch anderswo größere Projekte anzugehen. Die Voraussetzungen sind gut: Technisch und professionell sind die Partner auf Augenhöhe. Bei einer Entwicklung im Bestand besonders wichtig, denn eines ist gewiss: Überraschung. „Jede Wand, die man aufmacht, ist eine Herausforderung“, sagt Meister. Die Innenhöfe sind baumbestanden, aber in weiten Teilen betoniert und ohne echte Aufenthaltsqualität.


MediaWorks München wird Vorzeigeprojekt für ökologische Revitalisierung

Die Neugestaltung wird das Prinzip „Work is where I am“ ebenso berücksichtigen wie das heutige Verständnis von Nachhaltigkeit. „Entsiegeln, begrünen, den Wasserhaushalt optimieren“, bringt es Lars Krückeberg auf den Punkt, Gründungspartner des Berliner Architektur­büros Graft, das die Umbaupläne entwirft und hierfür Building Information Modeling einsetzt. Allein die Tatsache, dass der Bestand in großen Teilen erhalten bleibt, verbessert CO2- und Ressourcenbilanz. Die geplanten Aufstockungen sollen in Holzhybridbauweise erfolgen. Das alte Parkhaus, heute ein marodes Gebäude mit aufgeplatzter Betondecke, soll ein Mobilitätshub mit Leihautos und Lade­stationen, Coworking, Kita und Klein­supermarkt werden. Das zumindest ist die Vision. Und was wird aus den Flaktürmen, deren Dächer, 20 mal 20 Meter groß, einen traumhaften Blick auf Stadt, Umland und Alpen bieten? Die Sternwarte soll bleiben, das wünschen sich alle. 


Darüber hinaus haben Gerdes und Meister viele weitere Ideen: ein Pool, eine Lounge, ein Drohnen-Flugplatz ... Das ist das Schöne an einem großen Revitalisierungsprojekt: Fantasie ist nicht nur erlaubt, sondern nachgerade ein Muss.


Von Christine Mattauch


Union Investment / Urban Zintel

„Joint Ventures tragen zu unserem Wachstum bei“

Martin J. Brühl, Chief Investment Officer von Union Investment Real Estate, über die neue Bedeutung von Partnerschaften für die Manage-to-Core-Strategie.


Für das MediaWorks München-Projekt ist Union Investment ein Joint Venture mit Hines eingegangen. Worin sehen Sie die Vorteile?

Wir zeichnen uns dadurch aus, dass wir ein eigenkapitalstarker Partner sind, der auch ein hohes Maß an eigener Erfahrung und Know-how bei der Projektentwicklung einbringt. Wir freuen uns umso mehr, dass wir für dieses langfristig angelegte Projekt einen hochprofessionellen und international erfahrenen Entwickler gewinnen konnten. Hines verfügt zudem in München über einen umfangreichen Track Record und ein sehr gutes lokales Team.


Welche Rolle spielen Joint Ventures künftig in der Investitions- und Wachstumsstrategie von Union Investment?

Sie bilden ein weiteres Standbein, neben etablierten Modellen wie Forward Funding und Forward Purchase. Joint Ventures können einen wichtigen Beitrag zum soliden und profitablen Wachstum leisten, und zwar überall dort, wo zwei plus zwei fünf ergibt, wo sie also einen Mehrwert für uns schaffen. Wir setzen bei Joint Ventures übrigens ganz klar auf Mehrheitsbeteiligungen. Einige unserer Fonds akzeptieren Minderheitsbeteiligungen nur begrenzt.


Inwieweit gehören Joint Ventures zum Manage-to-­Core-Ansatz von Union ­Invest­ment?

Im Bereich des Development ist das Joint Venture eine der bevorzugten Varianten, da hier die Vorteile der Arbeits- und Risikoteilung besonders groß sind. Mit einem externen Entwickler ist oft ein schnelles Wachstumsmodell realisierbar. Als Partner kommen auch lokale Akteure in Betracht. Gerade die Projektentwicklung wird häufig durch Platzhirsche dominiert. Entscheidend ist ihre Professionalität. Eine gewisse institutionelle DNA ist von Vorteil. Nicht zuletzt sind ähnliche Vorstellungen darüber von Vorteil, wie lange ein Objekt gehalten und wie es instandgesetzt und gepflegt werden soll.


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