Volker Noack ist Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, Hamburg.
Martin Barraud

Strategien für den Stresstest

Die Corona-Pandemie stellt die Stabilität Offener Immobilienfonds erneut auf die Probe. Doch während die meisten Anlageklassen in den vergangenen Monaten erst einen harten Einbruch und dann eine kräftige Erholung erlebten, verlief die Wertentwicklung Offener Immobilienfonds vergleichsweise stabil. Die durchschnittliche Volatilität lag bei unter 1 Prozent. Stresstest bestanden, könnte man sagen. Doch die Pandemie geht auch an Offenen Immobilienfonds nicht unbemerkt vorüber.

Welche Stellschrauben gibt es, um den Corona-Stresstest erfolgreich zu bestehen und sich für die Zeit nach der Pandemie gut zu positionieren? Hier sind alle Disziplinen gefragt – und deren Zusammenspiel. So ist in konjunkturell schwierigen Zeiten einerseits aktives Asset-Management gefordert. Mieter halten und hinzugewinnen ist essenziell für die Aufrechterhaltung einer wettbewerbsfähigen Rentabilität unserer Fondsprodukte. Aber auch Investitionen in den Bestand – Refurbishments und Umstrukturierungen – sorgen dafür, dass die Objekte und Nutzerstrukturen für die Zukunft bestmöglich aufgestellt sind. 


Die Weichen für die Nach-Corona-­Zeit werden andererseits aber auch am Investmentmarkt gestellt. Aus Investorensicht besonders interessant sind derzeit die Bereiche Büro, Logistik, Fachmarktzentren und Nahversorger sowie Wohnen in europäischen Metropolregionen, weil sich diese Nutzungsarten auch weiterhin solide entwickeln dürften. Auch gemischt genutzte innerstädtische Quartiere sind gefragt. Vor allem aber Wohnimmobilien erleben einen Boom, da sie als Stabilisator im Portfolio gelten. Sie haben eine niedrige Korrelation zur zyklischen Entwicklung am Gewerbeimmobilienmarkt, liefern stabile Cashflows und haben gute langfristige Performanceperspektiven. Frei nach dem Motto „Gewohnt wird immer“ sind sie deutlich widerstandsfähiger gegenüber negativen externen Einflüssen wie beispielsweise Wirtschaftskrisen.


Auf der Suche nach Stabilität sind im aktuellen Umfeld vor allem Core­Immobilien mit guten bis sehr guten Lage - und Objektqualitäten sowie überzeugender Vermietungssituation - gefragt. Angesichts der zunehmenden Verknappung dieser Objekte wird auch das Zusammenspiel zwischen Asset- und Investment-Management immer wichtiger. „Manage to Core“ heißt der Ansatz, bei dem Immobilien erworben werden, deren Potenzial noch im Zuge einer Modernisierung und Neupositionierung gehoben werden kann. 


Auch der „Manage to Green“-Ansatz wird zunehmend wichtiger, denn nachhaltige Gebäude stehen ganz oben auf der Einkaufsliste vieler Investoren. Schließlich führt an der Dekarbonisierung des Immobilien­bestands kein Weg vorbei. Der aktuelle Bericht des Weltklimarats unterstreicht es ein weiteres Mal. Um die ambitionierten Klimaschutzziele zu erreichen, dürften in den kommenden Jahren lokale Gesetze, Verordnungen und Bauvorschriften immer weiter verschärft werden. 


Fest steht: je flexibler, moderner und nachhaltiger die Flächen, desto besser. In guter Lage bleiben sie auch in schwierigen Zeiten gefragt – das gilt übrigens auch für den Büromarkt: Obwohl das Arbeiten im Homeoffice während der Corona-Pandemie erheblich an Bedeutung gewonnen hat, werden zentrale Büroarbeitsplätze weiterhin gebraucht. Hybride Arbeitsplatzmodelle werden sich zwar weiter verbreiten, behalten aber ein starke Bürokomponente, um Raum für Kreativität, Austausch und Socializing zu geben. Darauf wird kaum ein Unternehmen verzichten können und wollen.


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