In Berlin-Friedrichshain entpuppt sich das 1978 als Centrum Warenhaus gebaute und zuletzt als Galeria Kaufhof genutzte Gebäude heute als topmoderner Working Space. Auf allen vier Seiten wurden die Fassaden des Up! Berlin mit monumentalen Einschnitten über die gesamte Höhe geöffnet.
HG Esch / Jasper Architects

Aufbruch zu neuer Lebendigkeit

Mixed Use heißt das aktuelle Zauberwort, wenn es um die Umnutzung leer stehender Warenhäuser und schlecht laufender Shoppingcenter geht. Doch mixen allein reicht nicht. Jeder Standort hat seine speziellen Ansprüche. Von Petra Nickisch-Kohnke

Tiefe Kerben durchziehen das gläserne Gebäude am Berliner Ostbahnhof. Als hätte ein Riese mit seiner Axt brachial tiefe Keile in jede Seite des 80 x 80-Meter-Kubus gehauen. Von oben betrachtet schaut das ehemalige Warenhaus aus den 1970er-Jahren nun fast aus wie ein X. Ein glänzender Hingucker auf jeden Fall. Vor seiner Umwandlung vom Kaufhaus- zum neungeschossigen Bürogebäude mit Einzelhandel im Erdgeschoss zeigte sich das Haus nicht so offenherzig. Seine Fassade war eher geschlossen mit nur wenigen Fenstern. Tageslicht hatte kaum eine Chance, ins Innere des Gebäudes vorzudringen. Das ist jetzt völlig anders. 


Doch um eine helle, lichte Bürolandschaft zu erschaffen, musste der Bauherr Signa Real Estate deutliche Einschnitte vornehmen. Das Gebäude wurde komplett entkernt, erhielt eine ausgeklügelte Glasfassade mit kleinen Balkonen, den neuen Namen Up! – und konnte im Frühjahr 2021 an den Hauptmieter Zalando übergeben werden. Das Unternehmen Signa entschied sich auch aus Gründen der CO2-Reduzierung für eine Sanierung statt für einen Neubau. Seinen Berechnungen zufolge konnten dadurch 8.229.504 Kilogramm CO2 eingespart werden.


Umbauten bieten großes Potenzial ­zugunsten von mehr Nachhaltigkeit

In einem weiteren Signa-Projekt in Berlin, dem Karstadt am Hermannplatz, wird ebenfalls auf CO2-Einsparung geachtet. Die Immobilienentwickler rechnen mit einer 70-prozentigen Reduktion der CO2-Emissionen im Vergleich zu Abriss und Neubau. In diesem Fall soll das momentan nur mäßig laufende Warenhaus mit viel Historie auch zukünftig als solches erhalten bleiben. Es wird allerdings in Holzbauweise mit Büroetagen aufgestockt, erhält eine öffentliche Dachterrasse mit Gastronomie und als Kaufhaus eine modernere Ausrichtung auf regionale und umweltbewusste Produkte. Das Tageslichtproblem ist bereits über vorhandene Lichthöfe gelöst. In zwei geplanten Türmen soll es Platz geben für Kunst und Kultur. Eine Jazzbar, Konzerte oder eine Galerie könnten zu noch mehr Lebendigkeit beitragen.


Flexibilität ist bei den Planungen ein großes Thema. „Wir haben bei den Grundrissen und Flächen immer die Nutzungsneutralität geprüft“, sagt Signa-Projektleiter Thibault Chavanat. So ist auch zu einem späteren Zeitpunkt die Umwandlung von Handel zu Büro, zu Wohnen, zu Hotel einfach möglich. „Durch diese Flexibilität sichern wir auch den Wert des Gebäudes“, ergänzt Thibault Chavanat. „Außerdem macht sie das Gebäude nachhaltiger, denn durch die Flexibilität wird es sicher nicht so schnell abgerissen.“


Konsumtempel zu neuem Leben erwecken erfordert Kreativität und Dialog

Da zum gesamten Karstadt-Komplex noch weitere Gebäude gehören, die in den nächsten Jahren saniert und um Neubauten ergänzt werden, ist das Projekt recht erklärungsbedürftig. Seit zwei Jahren steht Signa deshalb im Dialog mit Kunden und Nachbarschaft. Die Planer informieren über Flyer, Social Media, eine eigene Website und regelmäßige Sprechstunden. Auf diesem Wege wurde auch der Wunsch erhört, auf der Dachterrasse eines der Gebäude eine Kita zu errichten. „Der Dialog ermöglicht uns neue Kontakte und Ideen, auf die wir selber nicht gekommen wären“, sagt Thibault Chavanat.


Jens Imorde, Geschäftsführer der Imorde Projekt- & Kulturberatung und Geschäftsführer beim Netzwerk Innenstadt NRW, hat ähnliche Erfahrungen gemacht. Als bei einem Projekt Studenten der TU Dortmund mit in die Planung einbezogen wurden, ergab sich auch die unkonventionelle Idee, ein ehemaliges Warenhaus in ein selbstverwaltetes Haus für Obdachlose umzugestalten, mit Möglichkeiten für Übernachtungen und Weiterbildung. „Das ist spannend!“, sagt Jens Imorde. „Die Studenten denken neu. Sie lösen sich von der Vorstellung, dass alles immer so gemacht werden muss wie sonst. Gerade für die Zukunft unserer Innenstädte brauchen wir so eine Offenheit im Denken, die nicht nur direkt auf die Wirtschaftlichkeit bezogen ist.“ Egal ob unverbindlicher Dialog oder offizielle Bürger­beteiligung, ob Information, Planung oder Entscheidungsfindung mit Nachbarn, Studenten, Experten oder Stakeholdern: „Es wird in Zukunft noch wesentlich mehr Beteiligungsformate geben“, vermutet Jens Imorde.


Jedes dritte oder vierte Innenstadtgebäude in den großen Städten wird in den nächsten zwei Jahrzehnten Mixed Use werden.
Josip Kardun, Chief Investment Officer, Investmentmanager Mark

Den Bedarf vor Ort genau analysieren und lokale Besonderheiten beachten

Ohne genau hinzuhören und hinzuschauen, was im Umfeld des Objekts wirklich benötigt wird, könnte der Erfolg einer Umnutzung möglicherweise ausbleiben. Was fehlt vor Ort? Eher Wohnungen, Manufakturen, Freizeitangebote oder Ärzte? Wo können Synergien genutzt werden? „Die Beachtung regionaler Besonderheiten ist das A und O bei solchen Konzepten und Umsetzungen“, betont Jens Imorde.


Ob es dann zu einem Umbau, einem Teil­abriss oder kompletten Neubau kommt, ist ein weiterer Punkt. „Manchmal ist ein Neubau günstiger oder wirtschaftlicher als Refurbishment oder Transformation. Das hängt sehr von der Gebäudequalität ab. Ein Umbau ist komplexer und bietet mehr Baukostenrisiken“, sagt Martin Mörl, Geschäftsführer des Projektentwicklers und Immobilienmanagers Girlan Immobilien, der aktuell für die Sparkasse Südholstein in Neumünster das Konzept für ihr leer stehendes Karstadt-Gebäude entwickelt hat. Als Eigentümerin hat sich die Sparkasse Südholstein für einen Teilabriss des ehemaligen Kaufhauses entschieden und wird das umgebaute Gebäude zukünftig selbst als Firmenzentrale nutzen. 


Zusätzlich zu den Büros werden Flächen für die Stadtbibliothek, für Gastronomie und im Erdgeschoss für Einzelhandel entstehen. „Der Einzelhandel gehört ins Erdgeschoss“, das findet auch Josip Kardun, Chief Investment Officer beim Investmentmanager Mark. Seine Prognose: „Jedes dritte oder vierte Innenstadt­gebäude in den großen Städten wird in den nächsten zwei Jahrzehnten Mixed Use werden. Das ist unumkehrbarer Trend.“ Mark-Umsetzungen dieser Art erfolgten bereits in London und Mailand.


In der Fußgängerzone von Lille hat der Immobilien-Investmentmanager Redev­co kürzlich das „Le 31“ eröffnet. Aus einem nicht mehr stark nachgefragten Einkaufszentrum ist eine strahlende Mixed-­Use-Immobilie erwachsen, mit Coworking-Flächen, einem Vier-Sterne-Hotel, Einzelhandel, Gastronomie, Kletterwand und 600 Parkplätzen. Dafür wurde das Gebäude komplett entkernt und saniert, erhielt zusätzliche Etagen sowie eine Glasfassade. 


Die Transformation des Berliner Shoppingcenters Ring-Center 1 steckt noch in der Konzeptionsphase. Wenn alles so läuft wie beim Immobilien- und Investmentmanager Kintyre geplant, kann das Gebäude 2024 neu eröffnet werden. Bis dahin werden die Einzelhandelsflächen reduziert, in die Etagen drei bis fünf kommen Büro- und Praxisräume sowie ein Freizeitangebot. Charmantes Extra: Auf dem begrünten Dach könnte eine Laufstrecke entstehen – für die Sportler aus dem möglichen Fitnessstudio und alle anderen, die nicht durch einen dunklen Park laufen wollen. 


Warenhausobjekte müssen sich anpassen an den gesellschaftlichen Wandel

Der Dachgarten im Kintyre-Projekt Märkisches Quartier in Berlin gleicht selbst schon einem Park. Auf 8.000 Quadratmetern soll das grüne Herzstück des Stadtquartiers entstehen, mit vielen Bäumen, zwei Spielplätzen, Rooftop-Bar, Urban Gardening und Bienenstöcken. In der darunterliegenden Markthalle mit ihrem großen Lebensmittelangebot sollen die saisonalen Produkte vom Dachgarten dann verkauft werden. Noch toben sich hier allerdings die Baggerfahrer auf einer riesigen Baustelle aus. Sie bereiten den Boden für den neuen 20-stöckigen Wohnturm mit Markthalle im Erdgeschoss, die an das bereits bestehende Shoppingcenter andocken wird. Wie einige Gebäude in der Umgebung war auch das Märkische Zentrum in die Jahre gekommen. Das Shoppingcenter wurde bereits vor einigen Jahren renoviert und es wurden Mieter integriert, die zum neuen Quartierkonzept passen. Jetzt wird das Shoppingcenter nur noch dem Neubau angepasst, damit später alles eine Sprache spricht. Kurze Wege sind dabei ein wichtiges Stichwort auf dem Areal. 


Alles, was man zum Leben braucht, soll im Quartier zu finden und innerhalb von 15 Minuten erreichbar sein: Wohnen, Arbeiten, Essen, Spielen, Ärzte, Sport. Bei allen Um- und Neubauten wird dabei auf Flexibilität geachtet. Dazu Ted Walle, ­Kintyre-Partner und Head of Center Management: „Es ist wichtig, dass sich ein Gebäude auf den gesellschaftlichen ­Wandel einstellt und nicht der gesellschaftliche Wandel auf ein Gebäude.“


Von Petra Nickisch-Kohnke


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